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圖為：正在建設中的城市廣場項目，預計今年年底將進入地面建筑工程。
“7、8年前，就說要打造CBD了，但現在你到青年路一帶走走，能看到什么CBD的樣子？”近日，一條武漢網友的發帖抱怨，引發市民熱烈跟帖。
正如曼哈頓之于紐約、中環之于香港、陸家嘴之于上海，武漢CBD，承載著武漢人復興大漢口的期望。正如此，從2003年武漢正式確立CBD戰略以來，王家墩，成為江城市民最關注的地名。
從正式簽訂土地出讓協議，整整3年過去。當8月5日，記者驅車來到CBD之后，初看也僅見為數不多的建筑孤零零樹立于此。
武漢CBD緣何進展慢于市民預期，是基礎設施工程量太大，還是資金困難？本報記者通過實地探訪，將一一解開。
探現狀
武漢最深的基坑
“我們現在站在地下深5.9米的地方，等地基全部挖完，這里最深有26.7米，距地面足有6層樓那么高！”8月5日，在武漢CBD“武漢中心”項目的工地，伴隨著機器的轟鳴聲，項目工程經理對記者大聲說，“這將是武漢最深的基坑。”
驅車駛下航空路高架，沿青年路直行，左拐進入新修的淮海路，就算進入武漢CBD領域。
正如諸多市民反映的情況一樣，在武漢CBD核心區域內，除了幾棟仍在建設中的住宅樓和已經建設完畢的道路，幾乎看不到一座座拔地而起的建筑。不過，在諸多圍墻之內，卻是另一番景象。
打開泛海城市廣場工地的大門，前方景象豁然開朗，在將近10個標準足球場大小的面積內，地面陡然下沉了將近20米。在工地上，所有挖出的泥土已全部清理干凈，無數粗壯的支護樁直插地底，上百工人正忙碌著。"整個工程地上有20萬方、地下有10萬方的工程量。"建設方告訴記者，目前已向地下挖出了相當于3層樓的高度，預計年底將實現正負零。也就是說，屆時所有地下工作全部完成，“地上工程就很快了，差不多5天1層向上建。”
錢砸下
CBD緣何“冒不出頭”？
記者翻閱歷史資料發現，1996年武漢CBD的概念即被提出，2008年5月，《武漢王家墩商務區控制性詳細規劃》獲市政府批準，武漢CBD項目建設正式拉開序幕。
但緣何直到3年后的今天，諸多工程仍處“地下”？“因為這塊地此前是機場，所以剛拿到土地時沒有任何基礎設施，連水、電、氣管網，都得從頭建設。"王家墩中央商務區建設投資股份有限公司相關負責人解釋，而僅僅這些基礎設施工程，總投入過百億。截至目前，19條基礎配套道路已經建成。
相比于繁雜的基礎設施工程，項目本身的建設同樣費神。以高達438米的武漢中心為例，除整體設計外，內部仍有高達20余項的的專項設計，每一項都要招標、比較。與此同時，由于武漢中心是88層地標性建筑，在地基工程中要求也更為嚴格。不是簡單的挖幾層坑，而是要在坑中套坑，才能承受如此之高的地面建筑。”
值得注意的是，武漢CBD核心區內4000畝地的總工程量超過600萬方，與總高52層的新世界國貿大廈對比，其工程量相當于建設60個國貿大廈。截至目前，其已動工接近180萬方，今年計劃新開工140萬方。“這里的工地都是24小時連續運轉，每天夜里這里都是燈火通明。”“這些工作做完，后續進程就會非常快。”該負責人表示，城市廣場的酒店項目，目前已經與美國喜來登酒店管理集團簽訂合作協議，而明年12月城市廣場商業物業就將開門迎客。同時，泛海國際SOHO城明年主體結構將封頂并且面市。
算筆賬
并非慢開發坐等房價上漲
雖然基礎設施可能拖了CBD建設后退，但在房價飛漲的時期，建設延緩對開發商并非壞事。
由于拿地時間較早，據泛海建設此前發布的公告顯示，經估算，武漢王家墩中央商務區項目基礎設施總投資（含土地出讓金）約61.92億元。以此估算，其樓面地價在2000元左右，近期王家墩周邊一地塊出讓，樓面地價已攀升至近9000元。
有券商研究報告認為，若泛海將可經營用地2386畝全出售，可增加銷售毛利約超過30億元，若進行二級開發，在房價不斷上揚的時期，預計將產生更大的收益。正因如此，有質疑聲音認為，即使泛海不炒地皮，慢開發坐等房價再漲也獲益不俗，這導致CBD項目進展緩慢。“賬不能這么算。”泛海方面認為，2002年公司拿出18個億受讓4000畝土地，現在看確實很低，但近10年前的18個億，和現在的18個億誰更值錢，這個機會成本為何又不算在內？
記者了解，當時建設方拿出18個億，用于在陽邏新建機場，此后一系列事物需要協調，真正的開發已是5年多以后。這18個億，則相當于被凍結了5年。正因如此，泛海堅稱開發進展速度主要受機場搬遷、基建耗時過長影響。“這些工作做完，后續進程就會非常快。”吳銳剛表示，城市廣場的酒店項目，目前已經與喜來登公司簽訂合作協議，而明年12月商業物業就將開門迎客。同時，泛海國際SOHO城明年5月前預計主體結構可封頂、428米高的武漢中心2013年會全部完工。
釋疑云
完全開發需2個經濟周期
“今年以來，國家宏觀政策逐漸收緊，尤其對開發商的信貸支持呈現大幅萎縮之勢。”湖北省社科院財貿研究所所長陽小華對記者表示，數據顯示，開發貸款新增2098億元，同比少增2325億元，同比減少53%。
以武漢中心34萬方工程，預計投資50億計算，全部600萬方CBD項目預計總投入應超過500億元。而對于地產商目前承受的融資壓力，王家墩中央商務區建設投資公司并不諱言。“一個項目總投資100億元的項目，不是要開發商一次全拿出來。”該公司負責人表示，對于一個中長期的項目，先期項目的銷售回報，也能為后續項目提供資金，“對于上市公司而言，資金的穩定流動是健康的表現。”
實際上，值得注意的是，國內幾個著名的CBD多開工于經濟較熱時期，已有不少城市的CBD耗時10多年卻難有進展。
北京社科院經濟研究所所長趙弘博士認為，武漢各個城區切忌在融資環境寬松之時一擁而上建設，否則宏觀環境一旦轉緊，項目即難以為續。
“武漢CBD可以說是全國為數不多采取‘政府主導，市場化運作’的CBD項目。”王家墩中央商務區建設投資股份有限公司負責人表示，他們需要尊重市場規律，在不同的經濟周期和市場容量下，他們會在中、長期利益上平衡。而只要項目收益的健康，才能保證項目推進的順利。“由于武漢CBD的開發時間可能會經歷1至2個經濟周期，因此短期的宏觀環境變化，反而對項目的影響要比一般小型項目要小得多。”
武漢CBD地下能裝9個中山公園
武漢CBD規劃總量達260萬平方米的地下空間系統，形成中心城區全新、多維、立體空間層次。其中商務核心區地下空間規模達94萬平方米，分為地下停車、軌道交通、人防設施、地下公共車道、地下公共服務設施、地下輔助設施等六大主導功能，形成規模龐大的“地下城”。
去年10月開工的地鐵王家墩中心站，是武漢CBD核心區地下空間的首個實施工程。以此為起點，武漢CBD正式啟動總量260萬平方米的地下空間系統建設，這是我國迄今為止最大規模的集中開發地下空間，總面積相當于9個中山公園或27個洪山廣場。
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